Ansbach Plus | 29. Mai 2017 AN + | 29.05.2017

5 Kostenfaktoren, die beim Hauskauf beachtet werden sollten

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Ein großer Traum

Es gibt viele gute Gründe für einen Hauskauf und genau deswegen sind die eigenen vier Wände für viele Menschen ein so großer Traum. Eine eigene Immobilie verspricht Unabhängigkeit und die Möglichkeit, sich räumlich ganz nach eigenem Wunsch verwirklichen zu können. Ohne auf etwaige Vermieter Rücksicht nehmen zu müssen. Darüber hinaus bedeutet ein Haus finanzielle Sicherheit. Gerade in Zeiten, in denen sich das Sparen kaum noch lohnt, erscheint Wohneigentum als probates Mittel der Altersvorsorge.

Nicht billig

Nimmt man dann noch vergleichsweise günstige Zinsen für eine Finanzierung hinzu, rückt der Traum vom Haus gleich noch etwas näher. Doch so billig ist die Wunscherfüllung dann oftmals doch nicht, was einerseits daran liegt, dass die Idee eines Hauses als Sicherheit für das Alter nicht exklusiv ist. Ganz zu schweigen von der Möglichkeit, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Kommt für die allerwenigsten Privatleute nicht in Frage, wirkt sich aber trotzdem auf die Nachfrage und damit die Preise aus. Und dann gibt es noch all jene Kosten, die sich sozusagen nebenbei ergeben.

Türschloss - Symbolfoto: Pascal Höfig

Türschloss. Symbolfoto: Pascal Höfig

Die Maklerprovision

Hauskäufe laufen selten genug unmittelbar zwischen altem und neuem Eigentümer ab, vielmehr fungieren häufig Makler als Mittler zwischen Parteien. Das ist soweit nicht ungewöhnlich, kann sich aber als erheblicher Kostenfaktor entpuppen. Denn die Courtage liegt etwa in Bayern bei 6 Prozent des Kaufpreises (zuzüglich Mehrwertsteuer), auch wenn die damit entstehenden Kosten zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Das ist im Vergleich zu Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen immerhin eine gewisse Erleichterung, denn dort werden ausschließlich die Käufer zur Kasse gebeten.

Bestellerprinzip

Eine weitere Erleichterung könnte die Ausdehnung des Bestellerprinzips auf den Kauf und Verkauf von Immobilien bringen. Das gilt bislang allerdings nur bei der Mietwohnungsvermittlung und sieht – in aller Kürze – vor, dass nur der bezahlt, der auch bestellt. Kein nachträgliches Abwälzen der Maklerprovisionen auf die Mieter mehr, so die Vorstellung hinter dem seit 2015 geltenden Wohnungsvermittlungsgesetz. Hauskäufer könnten von ähnlichen Vorteilen profitieren, meint zumindest Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), anders als in der jetzigen Situation, in der die Makler „ein wesentliches Hemmnis für den Immobilienerwerb“ bedeuten.

Größere finanzielle Eigenleistung

Was unter anderem auch daran liegt, dass die Courtage aus dem Eigenkapital bestritten werden muss. Da nutzt es dann auch recht wenig, bei den Kreditverhandlungen den Hauskauf mit bestmöglichen Konditionen vorbereitet zu haben, denn: Die Banken finanzieren eben nicht die Provisionen, folglich braucht es schon im Vorfeld eine größere finanzielle Eigenleistung, um tatsächlich ein Haus erwerben zu können – und zwar in vielen Fällen wahrscheinlich größer, als ursprünglich gedacht.

Die Grunderwerbssteuer

Das Zahlen der Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn es um eine rechtliche Änderung der Zuordnung inländischer Grundstücke vom Veräußerer auf den Erwerber geht. Wer also in Deutschland ein Grundstück erwirbt, zahlt dafür Steuern. Verantwortlich für deren Höhe sind die einzelnen Bundesländer, die Steuersätze liegen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, die Zusatzeinnahmen gehen in den dreistelligen Milliardenbereich.

Bayern liegt bei der Höhe der Besteuerung noch am unteren Ende der Länder-Rangliste, bei den Einnahmen hingegen erreicht der Freistaat mit 50,83 Milliarden Euro aus dem vergangenen Jahr allerdings den bundesweiten Spitzenplatz. Da die Grunderwerbssteuer offenbar eine lukrative Möglichkeit ist, den Haushalt der Länder zu entlasten, wundern die Erhöhungen der Steuersätze kaum.

Der Grundbucheintrag

Immerhin ist die Steuer ein Kostenfaktor, auf den man sich von vorneherein einstellen muss und an dem es kein Vorbei gibt. Denn sie ist zugleich die Voraussetzung für den Eintrag in das Grundbuch – das Stichwort lautet in diesem Zusammenhang Unbedenklichkeitsbescheinigung – und der wiederum stellt den tatsächlichen Abschluss des Immobilienkaufs dar – erst damit wird der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer. Der sollte allerdings nicht glauben, dass die Anhäufung von Nebenkosten mit der Grunderwerbssteuer erledigt sei.

Der Grundbucheintrag selbst ist nämlich ebenfalls mit Gebühren verbunden. Die werden zwar durch die Gebührenordnung geregelt, allerdings gibt es trotzdem regionale Unterschiede. In der Regel muss hierbei mit einem finanziellen Aufwand von 1,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

Die Notargebühren

Die notwendigen Schritte für den Grundbucheintrag machen die Hilfe durch einen Notar erforderlich. Das zuständige Amtsgericht braucht nämlich unter anderem die sogenannte Eintragungsbewilligung, für die genau dasselbe gilt, wie für alle mit der Eintragung verbundenen Erklärungen – sie müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Beglaubigungen nimmt normalerweise ein Notar vor.

Die anfallenden Gebühren für dessen Tätigkeit sind ebenfalls in der Gebührenordnung festgehalten, orientieren sich aber an der Höhe der Kaufsumme. Sie machen etwa 1 Prozent des Preises aus, womit sie immerhin unterhalb des fünfstelligen Bereichs bleiben.

Die Kosten nach dem Immobilienkauf

Sicher, durch den Kauf einer Immobilie erübrigen sich Mietzahlungen. Zwar steht stattdessen in den nächsten Jahren das Abtragen eines Kredits an, aber der führt langfristig dann eben doch zur Vermögensbildung. Das ist ein gewaltiger Unterschied. Allerdings befreien die eigenen vier Wände eben nicht von allen und das sollte immer mindestens im Hinterkopf behalten werden. Die Liste der einzelnen Posten wird nämlich recht schnell ziemlich lang:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser
  • Heizkosten und Warmwasser, inklusive Reinigung und Wartung
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Außenbeleuchtung
  • Schornsteinfeger
  • diverse Versicherungen
  • Fernsehanschluss und Rundfunkgebühren

Diese Aufzählung erhebt keinerlei Anspruch darauf, wirklich vollständig zu sein. Aber sie vermittelt dennoch einen Eindruck davon, welche weiteren finanziellen Belastungen – abgesehen von einem Darlehen – Monat für Monat einkalkuliert werden müssen. Dabei muss sogar noch beachtet werden, dass es sich hierbei um fortlaufende Kosten handelt, zu denen sich in ungünstigen Fällen noch besondere Ausgaben gesellen können.

Rechtzeitig Rücklagen bilden

Instandhaltungskosten sollten zwar bei einem Neubau erst perspektivisch eine Rolle spielen, aber Reparaturen werden schließlich nicht nur durch längeren Gebrauch und Abnutzung notwendig, sondern auch durch äußere Umstände. Rücklagen für derartige Maßnahmen sollten daher besser rechtzeitig angelegt werden, beim Kauf eines Altbaus wird der Renovierungsbedarf besser gleich in der Finanzierung berücksichtigt.

Ungeahnte Ausgaben

Vorzugsweise mit einem gewissen finanziellen Spielraum, weil beispielsweise auch bei fest eingeplanter Eigenleistung die Kalkulationen für Renovierungen und Modernisierungen oft zu kurz greifen. Das Ausmaß von Arbeits- und Finanzaufwand lässt oftmals zu Beginn nicht richtig abschätzen und zusätzlich anfallende Arbeiten sprengen dann leicht das Budget. Gleiches gilt für größere außerplanmäßige Ausgaben, die etwa durch kommunale Sanierungsarbeiten anfallen können. Ausbesserungsarbeiten an Straßen werden beispielsweise für gewöhnlich auf die Anwohner umgelegt, was zu ganz erheblichen Kosten führen kann.

Beispiel Straßenausbaubeiträge

Die können zwar je nach öffentlichem Verkehrsaufkommen und der Höhe der Beteiligung unterschiedlich ausfallen. Vermieden werden können solche Straßenausbaubeiträge jedoch nicht, was im letzten Jahr beispielsweise das Verwaltungsgericht in München bewies. Es besteht für die Gemeinden eine Verpflichtung zur Beitragserhebung, selbst wenn sie – wie im Fall der Gemeinde Hohenbrunn – gerne darauf verzichten wollen.

Anlieger müssen sich daher auf zusätzliche Ausgaben einstellen, die unter Umständen im fünfstelligen Bereich liegen. Keine guten Nachrichten für diejenigen, die gerade erst ein Haus gekauft haben, aber zugleich ein gutes Beispiel dafür, was beim Abstecken des finanziellen Rahmens für den Immobilienkauf alles berücksichtigt werden sollte.

Dieser Artikel entstand in Zusammenarbeit mit unserem externen Redakteur Ronald Weitz.

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